蜀山房大侠客服为你讲解成都公寓楼盘值得买吗

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公寓偏投资性质多点,1万2的很多,这个价位能选的很多,核心地块还触及不到,总价可以触及到主要看你是投资还是自用,宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词充斥着各个商住项目的宣传广告上。40年产权公寓,又称商住楼,顾名思义,就是既能商用也能居住的房子。但这种多功能的房子,实际上在很长的时间里并不受待见。近两年,房价上涨的速度确实超过了很多人的承受能力,尤其是70年产权的住宅,全国15个热点城市的住宅房价上涨基本上都翻了一翻,很多人对于房价只能是望而生畏,望“房”兴叹。因为住宅被严格限制后,商住楼一时间成了诺亚方舟,解决了许多人的“购房资格”问题,成了许多住宅买房人的替代品。在住宅价格不断高企的趋势下,40年和50年的“商住公寓”顿时成为房产市场上的新星。
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40年和50年产权的“公寓”确实价格更低,而且也绝大多数城市都不限购,但是购买这种房子也有很多风险。那么今来告诉你:40年产权公寓为什么不能买的理由:
产权年限短。“商住公寓”大多是40年和50年的产权年限。如果40年到期,是否会自动续期,还是要补交费用,现在都还没有定论。

不能落户,小孩不能正常入学。因为土地性质本身是商业和办公,不存在落户的说法,也无法进行就近学区划片,所以不能落户,小孩入学难。这种情况在一线城市尤为明显。有部分宣传学区,实际是学位,只有一次上学机会,属于借读。圈圈一再反复强调买了40年产权公寓是不能办理户口,圈圈经常都在中介的朋友圈看到说40年公寓可以落户,太害人了。再次记住公寓不能办理落户,只能注册公司使用。

通风不好,户型不好。回字型设计,通风采光都有问题;商住房几乎没有南北通透户型,东南西北都有户型,俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多,南北通透,和双阳户型居多。因为是公寓性质,更适合单身或刚结婚的年轻人住,商住房超小户型较多,最常见的面积为20-70平米。

购房首付高,利率高,贷款年限短,转让手续费超级贵。商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后,营业税是可以免交的,卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同,无论多少年后出手,无论面积大小,都需要缴纳3%的契税,而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂,交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例,所有与住宅相同的税都要交,而且还是按上限缴,比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外,商住楼还有30%-60%的土地增值税,也有十余万元,加上中介费,一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。相对于70年的普通住宅,公寓在转手卖出时要缴纳很多费用,这些费用加起来约占房款的10-20%。另外,一般公寓类的房子都要求高首付,一般为50%,房贷利率也是按照商用标准,比普通住宅贵高,而且最多贷款十年。

商住公寓生活成本高。物业管理费为商业标准,高于普通住宅;为商业用水和商业用电;出于商用安全考虑,不少商住用户项目全部/部分禁用燃气。商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块,但是现在商品房这么紧俏,所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房,所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水,商业用电,不通燃气,这要比民用水电费要贵很多,而且很多公寓是不允许安装煤气的。但是不排除有的开发商动用关系,给通燃气。但是水一般就是商业用水,改不了,目前民用水是3.9元一吨,商业用水7块多一吨。蜀山房大侠客服说在地产圈流传的关于各类房产的比喻:小产权房像小三:名不正,言不顺。保障房像校花:狼多,肉少。别墅洋房像女神:只能看,得不到。新建房像萝莉:很养眼,身价高。商用房像贵妇:买得起,养不起。二手房像剩女:年纪大,配套全

居住密度大,居住环境不好,生活品质差商住公寓居住密度大,一般 从7-20多户都出现过,俗称立体大杂院,居住舒适度大大降低。而且物业相对不是很好管理,所以跟纯住宅小区比,居住舒适度较低。电梯使用频率过高,坐电梯等候时间过长,楼道有一户在楼道里堆放垃圾,弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多,背景复杂,所以环境很难保障。因本来就属于办公楼改的,后期有居家有办公,环境嘈杂。试想一下:每天,当你穿戴整齐准备上班时,遇到的却是一群群西装革履的年轻人从电梯里进进出出,一打听才知道同层的几套房子租给了公司办公用,并且这些公司在楼道里贴上了各种广告,显示存在感。一点“家”该有的舒适和温馨都没有了。

增值落后住宅一大截,后期维护成本高。商住房作为一项房地产投资产品,其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去,那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担,业内人士表示,商住物业的管理费用本身就比较高,如果长期闲置在手中,“养护费”较高。第八:后期不好出手,接手人群少。因为40年初产权商住公寓存在自身难以改变的缺陷,比如不能落户,小孩上学难,以及生活成本较高,未来接手人群比较少,不好出手。尤其是三四线城市,住宅的库存都很难去化,更何况商办呢。买租40年产权公寓本身的人很多就是单身人士,或者因为没有购房资格买来投资或者暂时过渡,记住是拿来暂时过渡的。而再次出手费用超级贵,所以说等你以后想卖接盘的人会很少,很不易出手。北京“3.26”调控规定,新房只能卖给公司,旧房可以卖个人或公司,但个人买需有五年社保和纳税记录,并且只能全款购买,不能贷款,而原来商住公寓的首付只要5成,额可以贷款5成,最长能贷10年,政策之狠超出想象。

最后一点,也是最为关键一点,政策风险性较大。很多商办用的是民水民电,并且开发商私下里给通了燃气,但是一旦政策收紧,商办肯定首当其冲,蜀山房大侠客服直接拆除的事件不是没有出现过哦。但是这个还不是关键,最为关键的一点就是政策方面。2017年3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,该《公告》要求,在建在售商办项目不得卖给个人;商业银行暂停购房贷款。北京其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对商住房限购的先河。多人说,我买了公寓我就是买来投资的,那我就明确告诉你北京“3.26”商住调控规定后,目前北京市场上商住公寓的价格已经跌了40%以上了。还有以后你公寓如果不好出租,那你的后期维护成本会超级贵哦,光是物管费都够你受的。对刚需而言,如果一两年后能有资格买住宅的话,那尽量等着买住宅,不要买公寓,而且现在住房还限价。所以在买“40年公寓”前,一定要考虑好,问清当地的政策,具体城市具体分析,毕竟买房不易,不排除个别商办项目有利好的,但总的来看,商办局限性还是很大。

在成都买公寓,不论投资还是自住,蜀山房大侠客服认为首选肯定是高新区或者紧邻高新区的。 为啥子喃?原因很简单,因为高新区是中央商务区,区域内企业大型写字楼众多,出租快,自住也方便。面积不低于60平米的,单价不超过12000元的,我这边给你推荐: 三都汇:欧尚旁,生活配套比较完善,紧邻地铁5号线,出行方便,且水电气三通,现在年底开发商搞活动,原价是11000元起,现在单价9000起。缺点就是小区没啥绿化。 华府悦璟:警官学院对面,地铁5号线警官学院仅300米,正地铁房。全落地窗,小区自带绿化,居住舒适感强,单价9000-11000元,缺点是不通气,但是有烟道。 蓝光T-MAX:水电气三通类住宅,项目优势就是小区业主可以优先就读蓝港外国语小学。现单价9000起,位于航空港繁华地段,地铁8号线在建中,预计2020年开通。

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