半年成交了3宗住宅用地,成都理工大片区要腾飞了吗?

成都首批次集中供地中,成华区总共出让成交了三宗土地,其中两宗都出自成都理工大学南侧。而最终理工大旁的这两宗双限地均被德商&电建联合竞得,两宗土地均限定了“可售商品住宅清水最高销售均价为23000元/㎡,清水房销售”。
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从具体位置上看,两宗土地均临沪蓉高速,且为连襟。由于是相同的开发商拿地,后期已基本锁定合二为一打造为超百亩的大盘。而基于实际楼面地价远超15000元/㎡的土地成本,容积率2.0的百亩大盘又将以何种产品来实现突围,或是当前整个环理工大片区都颇为期待的市场答案。

今天,小全全以东郊记忆艺术片区官方划定的四大片区中的理工大片区“数字娱乐”功能区,作为大致的范围界定环理工大片区,来探究该片区的现状与未来。

从刚需到高端,区域住宅产品定位各异

通过梳理,我们发现该片区除了首批次集中供地成交的两宗土地外,也还有不少住宅项目,只是在市场端口出现了不一样的境遇。

位于理工大西北侧的项目中车共享城和滩源麒麟荟,各项生活配套在1公里范围内均可满足,且与二仙桥板块连成一片,两片区基本可实现各项公建配套的共享。

其中,滩源麒麟荟由于产品定位刚需,户型建面约78-135㎡,18000-24000元/㎡(清水)的单价,让购房者的置业门槛锁定在了150万级,项目“三倍熔断”成为情理之中。而中车共享城作为东郊记忆艺术片区城市更新的产业类项目,19500-24500元/㎡(带装修)的单价以及建面约109-167㎡的户型区间,让置业门槛多集中在280-400万,每批次推售都是在顺销期完成房源去化。

在理工大西侧还有一个城市更新项目,即保利于去年10月官宣的218亩地块。该项目由于紧邻地铁二仙桥站,定位为“TOD+高品质艺术空间”的复合功能综合体。截至目前,该项目尚无新的进展,但从各项客观条件来看,注定将是一个备受关注的TOD项目。

与理工大西侧项目形成对比的,是位于理工大东侧、南侧的两个融创项目。

其中,项目融创至和雅颂是融创于今年1月在公开市场获得的地块。地块为约100亩的纯住宅用地,容积率1.5,成交楼面地价为16000元/㎡并无偿移交租赁住房面积比例23%。按照项目释放的消息,其将打造4-6F的纯叠院产品,采取简洁典雅的“宋风”,即融创的高端系产品。项目能否像国宾板块的融创国宾西园雅集,低调地完成对高端购买力的扫荡,还有待产品正式推向市场之后再看。

国贸·环球融创青雲臺则是由隆基泰和紫樾风华更名而来。2020年5月,隆基泰和以楼面地价14500元/㎡竞得了该宗占地约69亩的纯住宅用地,容积率2.0,并将产品规划为小高层+洋房+叠拼。在样板间都开放了超3个月后,没有等来住宅房源的入市,却是国贸&融创的接手。据悉,项目首批次预计推出建面约108-128㎡的套三。

一个片区,融创操盘的两大项目,位于铁路的东西两侧,改善与高端,哪个群体会更愿意买账?

现在看来,整个环理工大片区的新房潜在供应量突然间爆发了。成都房大侠但是从入市节奏上来看,各项目的节点还是有偏差,且全新项目的入市节奏算是相对缓慢的了。经过实地探访,小全全认为这与环理工大片区当前的区域现状不无关系。

被理工大学割裂,环理工区域现状不一

提起理工大片区,除了成都理工大学之外,最出名的大概就是理工大门口的“大”字型五叉路口了。虽然“到二仙桥走成华大道”,但成华大道一条路直接连起来的却是中环处的五叉路口以及理工大。

这个路口曾经是该片区最受诟病的交通节点。随着2015年的改造实施,成都房大侠目前已建成了跨线桥及下穿隧道,形成了3层立体交通,路口的交通压力得到有效缓解。不过,环理工大片区现阶段的路网交通,仍有很大的改善空间。

在理工大学西侧、沿着成华大道的方向,由于建设地铁8号线二期,道路的施工给车辆及人行都带来些许不便。沿着二仙桥往沪蓉高速方向,城东体育公园还在建设之中,理工大外侧的断头路尚未打通,要到理工大南侧,只有从西侧-北侧道路绕道而至。同时,在理工大东侧,铁路干线的存在,不止带来了噪音干扰,也将三环内的区域割裂成了两片。

所以,从交通路网这一角度,理工大东侧、南侧由于断头路、铁路干线的存在,成都房大侠当前的区域面貌与理工大西侧尚有差距。长远来看,断头路的问题可以得到解决,但铁路干线却是一个硬伤。

除了交通,整个片区的教育、商业、公园、文化产业配套的呈现,理工大学西侧也明显更优。

比如,当前已投入使用的学校都位于理工大西侧,像万汇学校和成都嘉祥外国语学校(成华校区)都是口碑不错的学校。而东侧、南侧规划的学校都还处于在建或待建之中。不过,这对于东侧与南侧的项目而言,也是积极的信号,待未来交房入住,预计部分学校也基本已投入使用。

理工大南侧的城东体育公园总占地面积约268亩,分两期建设。其中,成都房大侠一期工程由运动赛场区、湖滨休闲区、滨水绿道组成,二期工程由滨水艺术区、童乐活动区、足球迷宫区、趣味篮球区以及极限运动区五个区域组成。待项目整体建成,未来将成为融创、德商&电建项目最大的配套优势。

在机会之外,沪蓉高速、铁路干线的存在,以及与龙泉驿的区域接壤,都将成为该片区的发展的掣肘。沪蓉高速与铁路干线切断了区域的连贯性,而处于两区交界地带,就注定城市规划的落定及项目推进实施可能是一个超长战线。

对比之下,在成华区的土地出让计划里,理工大西侧今年还将有两宗商业用地待出让,紧邻圣灯公园。可见,环理工大片区的割裂还将持续。

在对区域深入探究之后,我们再回过头来看这里的住宅项目,成都房大侠项目自身要如何突围?购房者如何看待项目价值呢?

小全全认为,从房企的角度出发,双限地的出现给了区域一个“清水均价2.3万元/㎡”的限定,这个价格锚定并不低。在周边配套有所限制的基本面下,如果再以低品质博取利润,那市场的投票必将远走。

成都房大侠站在购房者的角度,如果将环理工大片区与二仙桥片区对比起来看,如果价格差不多、产品差不多,二仙桥板块显然更值得入手。但如果产品有更出众的品质,就可以根据自我需求重新衡量了

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