买房你会关注容积率吗？所谓容积率就是小区的总建筑面积除以占地面积，那么容积率越高代表你的小区越密集，居住的舒适度越差，容积率超过5就算很高了，如果超过6真不建议你买，那么高风，容积率的小区除了居住不舒服之外，还有个大问题，未来的拆迁会很困难，为什么？
因为开发商愿意拆迁旧小区，是因为拆迁之后除了赔给原住户房子之外，还能拆出更多面积出来，这个更多的面积来自于哪里？来自于提高容积率，比如你原先小区的容积率是三，那么拆迁之后开发商把新小区容积率建成6，比原来多出一倍的面积，开发商就还有利可图，所以如果你买的是高容积率的老小区，尽快趁早卖掉，升值空间不会大。
第一次买房不想被坑，那你就得学会这样问问题，
第一小区的环境怎么样啊错，应该要问小区的容积率多少，绿化率又是多少？
第二房子卖多少钱有折扣吗？不过应该要问备案价多少，销售均价又是多少？
第三房子的面积是多大错，应该要问房子的建筑面积多大，使用率是多少。
第四，请问怎么交定金？错，交定金之前应该先问，请问哪里可以看你们的5证？
第5贷款办不下来能退定金吗？错应该要问。你这边可以安排做银行按揭前置吗？
上海浦东放开限购，由于家庭为单位转为以个人名下，房产数量为限购5年社保转为3年社保，别太高兴，只是浦东的临港新区而已，这个地方能投资吗？的确普通临港新区具备一定的产业基础，都有很大的企业税费的优惠，又在吸引人才。现在还放松限购，天哪好多利好，很多上海的朋友是不是摩拳擦掌想去买一套，大家记住了，你肉眼能看得见的机会往往就是陷阱。
临港这个地方远离上海中心，远离上海的就业中心，比浦东机场还要偏得多，其实它的供应很大，它当前放开限购，一定程度是为了去库存问楼市，上海安全有价值的地方那么多，你为什么要偏偏去火中取栗呢？重磅消息上，前期我在视频里反复的告诫大家，买公寓的缺点，不一而足，知道的朋友一起说出来好吗？不能落户，不能读书，转手转手会等等。
不管你是处在哪个城市投资房产，
今天我和大家分享三条，如何贷款买房最划算。
第一用尽房贷能贷30年就绝不贷20年。
第二贷款就选等额本息最大化的利用房贷一张5年内你只能购买两套房及以下的公积金，能用就用5年内你手头的房子预计会进行置换或者卖掉的，公积金先不用要用，就用在最长期持有的房产上
地产大佬孙宏斌对未来楼市的六大预测，你一定要听一听。第一未来楼市不确定，关键看政府对房产接下来的定位。第二你。年15万亿的销售额依旧能保持好几年，原因在于一二线城市需求依然强劲，政府也需要资金。第三19年下半年如何资金紧压力大。第四不要低估调控的决心，觉得未来房价调控会松动的大可死了这条心。第五，这一次融资限制史无前例地价下行，是趋势。第六，关于城市走势，楼市分化会很严重，一二线比较安全，345线城市销售压力很大，你怎么看？
2020的房贷利率改革了，买房如何贷款才对自己最有利？第一和银行贷款签合同时一定要记得选择每年调整一次贷款，长期来看利率一定是走低的，利率越低，贷款的利息越少。第二在能力范围内尽可能多贷款，在长周期CPI都达到3.8%，5%点多的贷款利息你觉得高吗？
大家还可以关注一点12月20号的lpi利率的公布，如果再降5个基点，明年大部分城市的楼市小阳村基本确立这么办，贷款买房全等额本息还是等额本金，我们以贷款100万，贷款利息5.39%，还贷30年来计算一下，等于短期每个月还款的金额固定是5609块钱，30年之后总共要还银行利息101.9万，等额本金前面的还款额较高，后面会越还越少，比如第一年每个月还款大概是在7200块钱左右，第二年变成7000左右，一个月，越到后面还款额越少，30年之后总共要还银行利息81万，很多朋友说答案很明显了，肯定是选等额本金，你看少还20万的利息也不错，大家记住了，房贷是我们能借到利息最低周期最长，金额最大的贷款本金，当然是选择越后还越好，钱到后面越不值钱了，所以除非你资金雄厚，三五年内就提前还款，不然一定是选等额本息贷款。
海南全面放开落户限制，只要有居住证和社保就能落户。这是变相放开限购吗？一定程度上是毕竟落户了就可以直接买房了。要知道去年422政策让海南成为全国调控最严厉，全岛限购2年，三亚海口和琼海中心区域限购5年7成首付5年限售。
此刻海南很多楼盘上演着大折扣召唤内陆买房客，海南的房子能买吗？在旅居养老时代之下当然可以，但坑可不少。我给大家几条海南买房的离坑指南，离海超过5公里请慎重。第二，占地低于1000亩的项目请慎重，第三小开发商的楼盘请慎重。第四容积率大于2.5的项目产生重。第5重点发展工业的城市，慎重推进。
什么是安置房？拆迁后赔偿的房子能买吗？大部分的安置房是没有房产证的，正常情况下只有几种土地证只有少部分安置房，有房产证的话那就可以过户，而且还可以办理贷款，所以在买这类房产之前一定要搞清楚有没有房产证，能不能能过户可不可以贷款，否则不建议买什么是安置房？
第一次买房需要注意什么？呢第？一首付要懂得整合资源，首付不够，要敢于和父母亲人之后，第二如果可以最好一步到位买个三房。第三不我们要抗拒二手房，现价逐步取消下的新房红利越来越少，大家可以多关注楼市降温下的二手房市场的样例。第四买新房一定要看5证是否齐全，虽然很容易买到烂尾楼，第5贷款一定要选一年一条，而且是等额本息周期越长越好，关注我后期分享更多的买房知识。
楼市从过去的高歌猛进进入到相对低迷的状态，部分城市还在逆势的上涨，但更多的城市啊房价已经开始在慢慢陷入低迷，很多城市哪怕是像广州、天津和郑州等这些重点城市，都在上演着以价换量的现象。
与此同时很多城市又在上演着调控松绑的大型，比如说上海浦东的临港片区，南京的高淳区、陆河区、成都天府新区，佛山的广佛交界处，甚至是身上合作区等等，而将近150多个城市在今年发布了人才政策，打着人才的管制，再吃开限购的口子，降价买房的成本骤然降低了，我们该入手抄底吗？限购放松。对于受困于购房资格的投资者而言，是不是机会无疑这些都是摆在我们面前赤裸裸的诱惑和觉者。
刚需公寓能买吗？是的，作为刚需你可能有一万个理由，也许因为限购，也许因为钱不多，也许就因为喜欢，但我还是不建议你买，为什么？
我一直强调公寓无非就是商业和写字楼过剩的产物，过去几年各地房价大涨，但是公寓却跑输大盘，除去交易手续费等于没有涨，哪怕像深圳这种人多地少的一线城市，除非你能买得起面朝大海和公园邻居，就是马云和许家印的深圳湾一号这种稀缺公寓，否则99%的公寓都没有购买价值。
你可能会说公寓的租金回报率高，一年还能有个3%~4%的租金回报，各位你去买个银行一年定期理财也有个4%到期还能取出来，真心说一句，买公寓不如租房住。
最近楼市升榜大戏在各地上演，尤其是广州松绑的动作频繁到让人怀疑它是否是一线城市，从南沙本科可购房到花都专科就可购房，再到就连黄浦区认定人才也可购房。
我在跨年演讲中有提到，2020年的楼市调控放松会遍地开花，很多城市花样式的限购松绑会随时而来，所以2020年的二三月份，一二线楼市将迎来小梁村，这是一个大概率事件，而且个人预计在新年前后可能还会来一次降准。
贷款银行对我们接下来买房到底又有什么影响呢？首先我给大家第一点建议，买房贷款利率选择一年一条，因为这样后期可以持续的享受低利率，因为我认为后期 Lpi走低的概率非常大，为什么再给大家第二条建议？那么建议贷款要选择长周期，能选30年，选30年，未来的利率长期一定下降。